前回のブログの続きです、、、
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賃貸住宅で「民泊・民宿」運営したい!
…となると、、、
「収益目的の契約も可!」
…っていう物件を見つけるしかない。
でも、そんな物件ほとんど出回らない。
この1年で見つけた物件のうち
まともだったのは、たったの5件!
毎回悩んだ末、すべて見送った。。。
前回のブログはそんな内容でした。
目次
では、、、
なぜ賃貸契約を見送ったのか!?
今回はその理由を
書き留めておこうと思います。
興味があれば読み進めてくださいね。
見送った5件の物件を
一覧にしてみました。
① 2018年7月
移住早々みつけた一戸建て
5LDK 家賃15万円だったかな?
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_tamashiro.jpg)
問合わせたが、すでに2番手、
先約で交渉中の人がいた。
もしその人が見送れば手に出来たはず…
この家なら自分たちも住みながら
「民泊運営」できたかも???
わずかの先着順で悔しい思いだけ残った…。
が、、、
移住早々そんな簡単に開業できてたら
きっと業界をナメてしまっただろう。
その後も調子に乗って浮足立って
落とし穴にハマったかもしれない。
…と考えると
手に出来なくてよかったかも?
② 2018年9月
高台の一戸建て
4LDK 家賃25万円
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_akoubana1.jpg)
民宿の候補物件②
広いベランダから海の向こうに
竹富島を見下ろせる絶好のロケーション
内装・外壁ともにキレイ。
とってもステキな物件だった。
(ブロック塀は汚いが…)
が、、、
年間300万円の賃料では採算性が…
…との判断から契約を見送った。
③ 2018年10月
営業中ペンションの賃貸物件
(手前に宿泊棟、奥に広い管理棟)
家賃25万円だったかな?
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_taka1.jpg)
民宿の候補物件③
内覧した時はまだ民宿を営業しながら
借り手を探していたが見つからず
結局は後に売却された物件。
もしこの物件を運用するとしたら
管理棟を自分たちの住まい兼、
宿泊客の食堂って感じだったかな?
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_taka2.jpg)
客室は個室(6帖)が3部屋。
ただし、トイレと浴室は共同。
南国情緒などをまったく感じさせない
味気ない物件だった。
このあたりは原生林が生い茂る地域なのに
なぜ地面をコンクリート舗装する?
なんともったいない!
芝にするとか、土の庭にするとか、
ヤシの木とか植えて
南国ムード演出しなきゃダメでしょ!
海まで徒歩10分の距離だけど
宿から海が見えるわけでもなし。
唯一の魅力と言えば
満天の星空が観られる!
…ってことぐらいだろう。
周囲は何もなく真っ暗だから。
でもそれだけでリピーターは掴めないし
宿泊料もせいぜい1泊3000円ぐらいしか
取れないだろう…。
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_taka3.jpg)
10室ぐらい部屋数あるなら
収支も成り立つかもしれないけど
たったの3室ではねえ…。
そもそもこのオーナーは
経営に行き詰まったから
人に貸そうとしたんだろうしね。
ムード満点にリニューアルするにも
初期投資が掛かり過ぎると判断して
契約見送り。
④ 2019年2月
新築一戸建て 6LDK 民宿仕様
家賃28万円だったかな?
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_shiraho1.jpg)
民宿の候補物件④
沖縄本島の建築会社が
民宿ありき!で建てた物件だったけど
採算合わないと判断して見送り。
サンゴで有名な海岸まで徒歩10分。
赤瓦の平屋で新築ってのは魅力的だった。
が、、、
共有スペースのLDKは20帖あるけど
客室6室はどれも4帖半ぐらいしかなく
浴室とトイレは共同。
これでは宿泊単価が取れないし
ターゲットが単身者に限られる。
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_shiraho2.jpg)
法的には1人当たり2帖あれば
宿泊物件として許可は下りるから
1室に2人でも泊まれるんだけど、
せっかく沖縄まで来ておいて
2人で4帖半の部屋でいいです!
…な~んていうのはどんなお客さん?
そんな人とは関わりたくない、、、(^_^;)
…ってことで、、、
この物件の使い方としては
民宿というよりシェアハウス向きだったかも?
(シェアハウスっていうのは
1部屋ごとに個別で月家賃で貸すこと)
石垣島で働きたいという単身者に
毎月の家賃で部屋貸ししたらどうか?
…とかも考えた。
でも、、、
市街地からの距離を考えると
車を持っていないと仕事にも行けない。
初めから車を所持しながら
石垣島に移り住もうという人は少ない。
それでは生活が成り立たないからだ。
…ってことで見送った物件。
⑤ 2018年12月
新築の一戸建て2棟
どちらも家賃18万円
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_cube1.jpg)
駐車スペースも広く
エアコン・テレビ・洗濯機・ソファー等
家具・家電も初めから揃っていた。
海岸まで徒歩30秒
市街地まで自転車10分
なかなか魅力的なロケーションだったから
色々と妄想し迷った。
「1棟貸しゲストハウス」として
1棟だけ、もしくは2棟とも借りて
運用していくか?
それとも、
1棟を自分たちの住まいにして
もう1棟をゲストハウスにするか?
…が、
採算合わないと判断して見送った。
![](http://azumaokinawa.com/iju/wp-content/uploads/2019/08/house_cube2.jpg)
理由は、
家賃18万円がいかに高いか!ってこと。
たとえ家具や家電が揃っていても…だ!
ちなみにシミュレーションしてみよう。
自分で家具や家電を買い揃えるために
初期投資80万円かけたとする。
でもそれを5年で償却すれば
80万円 ÷ 60か月 ≒ 14,000円
つまり初めから家具や家電が
揃っていないとした場合の家賃は
180,000 -14,000 = 166,000円
…ってこと。
そして次に、、、
もしこの家を
自分の住まいとして借りるとしたら
一体いくらの家賃が妥当なのか?
…って考えた。
その場合は
この家を新築で建てた場合の
「住宅ローンの返済額 + α」
と考えるのが妥当だろう。
その「+ α」をどのくらい評価するか?
…が家賃交渉の争点だ。
わたしはこの家の返済額を
毎月 9万円と評価した。
そしてこの家を人に貸す場合の利回りを
かなり多めに20%と計算しても
家賃 108,000円が妥当と判断した。
つまり家具と家電を差し引いた前述の
166,000円がいかに高いかってこと。
すると、
差額の 58,000円は何の金?
これが「+ α」 だ。
この物件で
ゲストハウスを運営するための
「営業権【付加価値】」ってことになる。
いわゆる「ショバ代」だ。
しかるに争点は、
はたして年間 696,000円 (58,000×12)
の営業権を払ってでも挑むだけの
魅力ある物件なのか!?
…ってこと。
そして結論!
わたしが不動産屋に伝えたのがコレ
「家賃12万円にしてくれたら
2棟とも借りますが…?」
※ちなみに12万円の根拠は…
(家賃 108,000円 + 家具の償却 14,000円)
これに対する不動産屋の回答は次の通り
「12万円ではまったく話になりません、、、」
…ってことで交渉は決裂。
わたしにとって多少は
駆け引きだったんですけどね。
もしかしたら、、、
「12万じゃキツイですよ~~
15万円ではどうですか?」
…などと言葉が返ってくるかも
しれんなぁ~って思ったんで。
いやぁ~
不動産屋ってガンとして
譲らない人が多いのでしょうか?
結局この物件、
本日 2019年8月6日の時点でも
まだ借り手の見つからない空き物件です。
空室のまま放置するぐらいなら
わたしに12万円で貸した方がいいのに…。
以上がこの1年で見つけたけど
契約を見送った5つの物件でした。
最後までお読みいただき
ありがとうございました。
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