ゲストハウス(民宿)

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民宿を断念した5つの物件

投稿日:

前回のブログの続きです、、、

前回のブログはこちら
  ↓ ↓ ↓

賃貸住宅で「民泊・民宿」運営したい!
…となると、、、
「収益目的の契約も可!」
…っていう物件を見つけるしかない。

でも、そんな物件ほとんど出回らない。

この1年で見つけた物件のうち
まともだったのは、たったの5件!
毎回悩んだ末、すべて見送った。。。

前回のブログはそんな内容でした。

では、、、
なぜ賃貸契約を見送ったのか!?

今回はその理由を
書き留めておこうと思います。
興味があれば読み進めてくださいね。

見送った5件の物件を
一覧にしてみました。

① 2018年7月
移住早々みつけた一戸建て
5LDK 家賃15万円だったかな?

民宿の候補物件①

問合わせたが、すでに2番手、
先約で交渉中の人がいた。
もしその人が見送れば手に出来たはず…

この家なら自分たちも住みながら
「民泊運営」できたかも???
わずかの先着順で悔しい思いだけ残った…。

が、、、

移住早々そんな簡単に開業できてたら
きっと業界をナメてしまっただろう。

その後も調子に乗って浮足立って
落とし穴にハマったかもしれない。

…と考えると
手に出来なくてよかったかも?

② 2018年9月
高台の一戸建て
4LDK 家賃25万円


民宿の候補物件②

広いベランダから海の向こうに
竹富島を見下ろせる絶好のロケーション
内装・外壁ともにキレイ。

とってもステキな物件だった。
(ブロック塀は汚いが…)

が、、、

年間300万円の賃料では採算性が…
…との判断から契約を見送った。

③ 2018年10月
営業中ペンションの賃貸物件
(手前に宿泊棟、奥に広い管理棟)
家賃25万円だったかな?


民宿の候補物件③

内覧した時はまだ民宿を営業しながら
借り手を探していたが見つからず
結局は後に売却された物件。

もしこの物件を運用するとしたら
管理棟を自分たちの住まい兼、
宿泊客の食堂って感じだったかな?

客室は個室(6帖)が3部屋。
ただし、トイレと浴室は共同。

南国情緒などをまったく感じさせない
味気ない物件だった。

このあたりは原生林が生い茂る地域なのに
なぜ地面をコンクリート舗装する?
なんともったいない!

芝にするとか、土の庭にするとか、
ヤシの木とか植えて
南国ムード演出しなきゃダメでしょ!

海まで徒歩10分の距離だけど
宿から海が見えるわけでもなし。

唯一の魅力と言えば
満天の星空が観られる!
…ってことぐらいだろう。
周囲は何もなく真っ暗だから。

でもそれだけでリピーターは掴めないし
宿泊料もせいぜい1泊3000円ぐらいしか
取れないだろう…。

10室ぐらい部屋数あるなら
収支も成り立つかもしれないけど
たったの3室ではねえ…。

そもそもこのオーナーは
経営に行き詰まったから
人に貸そうとしたんだろうしね。

ムード満点にリニューアルするにも
初期投資が掛かり過ぎると判断して
契約見送り。

④ 2019年2月
新築一戸建て 6LDK 民宿仕様
家賃28万円だったかな?


民宿の候補物件④

沖縄本島の建築会社が
民宿ありき!で建てた物件だったけど
採算合わないと判断して見送り。

サンゴで有名な海岸まで徒歩10分。
赤瓦の平屋で新築ってのは魅力的だった。

が、、、
共有スペースのLDKは20帖あるけど
客室6室はどれも4帖半ぐらいしかなく
浴室とトイレは共同。

これでは宿泊単価が取れないし
ターゲットが単身者に限られる。

共有スペースのLDK

法的には1人当たり2帖あれば
宿泊物件として許可は下りるから
1室に2人でも泊まれるんだけど、

せっかく沖縄まで来ておいて
2人で4帖半の部屋でいいです!
…な~んていうのはどんなお客さん?

そんな人とは関わりたくない、、、(^_^;)

…ってことで、、、

この物件の使い方としては
民宿というよりシェアハウス向きだったかも?

(シェアハウスっていうのは
 1部屋ごとに個別で月家賃で貸すこと)

石垣島で働きたいという単身者に
毎月の家賃で部屋貸ししたらどうか?
…とかも考えた。

でも、、、
市街地からの距離を考えると
車を持っていないと仕事にも行けない。


初めから車を所持しながら
石垣島に移り住もうという人は少ない。
それでは生活が成り立たないからだ。

…ってことで見送った物件。

⑤ 2018年12月
新築の一戸建て2棟
どちらも家賃18万円

民宿の候補物件⑤

駐車スペースも広く
エアコン・テレビ・洗濯機・ソファー等
家具・家電も初めから揃っていた。

海岸まで徒歩30秒
市街地まで自転車10分
なかなか魅力的なロケーションだったから
色々と妄想し迷った。

「1棟貸しゲストハウス」として
1棟だけ、もしくは2棟とも借りて
運用していくか?

それとも、
1棟を自分たちの住まいにして
もう1棟をゲストハウスにするか?

…が、
採算合わないと判断して見送った。

家具・家電が初めから揃ってる

理由は、
家賃18万円がいかに高いか!ってこと。
たとえ家具や家電が揃っていても…だ!

ちなみにシミュレーションしてみよう。
自分で家具や家電を買い揃えるために
初期投資80万円かけたとする。

でもそれを5年で償却すれば
80万円 ÷ 60か月 ≒ 14,000円

つまり初めから家具や家電が
揃っていないとした場合の家賃は

180,000 -14,000 = 166,000円
…ってこと。

そして次に、、、

もしこの家を
自分の住まいとして借りるとしたら
一体いくらの家賃が妥当なのか?
…って考えた。

その場合は
この家を新築で建てた場合の
「住宅ローンの返済額 + α」
と考えるのが妥当だろう。

その「+ α」をどのくらい評価するか?
…が家賃交渉の争点だ。

わたしはこの家の返済額を
毎月 9万円と評価した。

そしてこの家を人に貸す場合の利回りを
かなり多めに20%と計算しても
家賃 108,000円が妥当と判断した。

つまり家具と家電を差し引いた前述の
166,000円がいかに高いかってこと。

すると、
差額の 58,000円は何の金?

これが「+ α」 だ。

この物件で
ゲストハウスを運営するための
「営業権【付加価値】」ってことになる。
いわゆる「ショバ代」だ。

しかるに争点は、
はたして年間 696,000円 (58,000×12)
の営業権を払ってでも挑むだけの
魅力ある物件なのか!?

…ってこと。

そして結論!
わたしが不動産屋に伝えたのがコレ

「家賃12万円にしてくれたら
    2棟とも借りますが…?」

※ちなみに12万円の根拠は…
 (家賃 108,000円 + 家具の償却 14,000円)


これに対する不動産屋の回答は次の通り

「12万円ではまったく話になりません、、、」


…ってことで交渉は決裂。
わたしにとって多少は
駆け引きだったんですけどね。

もしかしたら、、、

「12万じゃキツイですよ~~
 15万円ではどうですか?」


…などと言葉が返ってくるかも
しれんなぁ~って思ったんで。

いやぁ~
不動産屋ってガンとして
譲らない人が多いのでしょうか?

結局この物件、
本日 2019年8月6日の時点でも
まだ借り手の見つからない空き物件です。

空室のまま放置するぐらいなら
わたしに12万円で貸した方がいいのに…。

以上がこの1年で見つけたけど
契約を見送った5つの物件でした。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

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