どんな住宅ならＧＨが運営できるのか？
…との質問を頂いたので
わたしの経験から感じたことを記します。
障がい者グループホームについて
多くの方に知ってもらうことで
日本のどこかで新規参入する法人が現れて
福祉が充実していくことを願いつつ…
今回、女子寮として契約した住居は
アパマンさんが管理している物件で
わたしが半年前に見つけたものです。
募集広告は「賃貸」と「売買」
その両方で出ていました。
まだ築３年のキレイな２階建で
１階が３LDK、２階が５LDK、
社員寮の仕様に設計されています。
１階と２階は内部で繋がっていなく
全くの別世帯を対象とした造りですが
たまたま１階も２階も住人が同時期に
退居するタイミングでした。
「賃貸」の場合、家賃は
１階が１２万円、２階が１８万円
２フロア借りると
８LDK2 (2乗？)で３０万円
「売買」の場合は
ナント！ ６,０００万円！(◎_◎;)
離島は、建築資材がめっちゃ高い！
とは聞くけど あんまりじゃないですか？
「利回り６％ですよ～！
不動産投資いかがですかぁ～？」
そんな
セールスポイントなのでしょう。
（30万×12ヶ月÷6000万＝6％です）
さて、
当団体として購入は想定外の話でして…
賃貸なら運営できるかも？…と思って
アパマンさんに資料をもらいに行きました。
そして、わたし達が運営することが
【可能な物件か否か？】見極めていきました。
大まかな判断ポイントは次の通りです。
①福祉施設として使わせてもらえるか？
家主さんの中には
「障がい者が暮らす…」というだけで
不安を抱く方もいます（過去いました）
- 汚さず壊さず大切に暮らすだろうか？
- 大声で騒ぐなど近隣に迷惑かけないか？
- 噂で評判が悪くならないだろうか？
- 火災や事件など起きないだろうか？
- （いわゆる…事故物件にならないか？）
おおよそ、そんな感じかと、、、
不安を抱くのも分からなくもないですが
「単なる認識不足から来る恐れですよ」
と言いたいところです。
知らないことを恐れるのは
危険から身を守るための本能なので
仕方のないことです。
（本能を超越した領域が
面白かったりするのに…）
わたしは学校の授業で（高校中退です）
障がいについて学んだ記憶はないです。
（現在はそんな科目もあるのでしょうか？）
家族や身近に障がい者がいたり
専門学校などに通学したり
本を読んだりしない限り
障がいって何？どう対応したらいい？
そんな感じだと思うんですよね。
これまで私たちの国は
福祉に思慮深い次世代の大人を
育てて来なかった？
ということなのかもしれません。
だから私たちは訴えます。
私たちのグループホームでは
職員が24時間共に生活しながら
利用者さんを見守ります。
ですから安心してお貸しください。
地域の福祉のために、ぜひ！
ひと肌 脱いでください！！
②都道府県の認可が取れる物件か？
GHとして認められるためには
さまざまな条件があります。
建築基準法、耐震性能、居室面積、
居室の採光、自動火災報知機設置などです。
今回の物件を借りるにあたっては
「居室面積」の部分でとても迷いました。
なぜなら規定では
居室には収納設備を確保して、
それを除いた面積が 7.43㎡(4.5帖)
以上でなければならない…
それ以下の狭い部屋はNGなんです。
ちなみに、私たちが理想とする
利用者さんの定員は６名です。
その理由は、
職員ひとりシフトで対応できる人数を
６名までと判断しているからです。
（障がいの程度にもよりますが…）
もし職員２人シフトを組むのであれば
１０～１２名の定員規模にしなければ
採算性は厳しくなります。
さて、今回の物件では
２階部分(５LDK)だけを借りて
運営するのが最適と考えていました。
（１階３LDKの１２万円は高過ぎます）
ただ問題は
間取り５部屋のうちの１部屋が
４帖しかなかったのです。
…ってことは
居室として使用できるのは
他の４部屋だけとなりますが、
４部屋(定員４名)のGH運営を
黒字化するのは大変厳しいです。
いくら営利目的でないとはいえ
存続が危ぶまれるような運営は
すべきでない。
言うまでもなく本末転倒です。
福祉施設を始めるからには
利用者さんのために潰す訳には…。
そんなこんなで悩んでいるうちに
この物件はどこかの誰かさんに
あっさり借りられてしまいました。
（石垣島は不動産の動き早過ぎです）
なのですが、、、
３～４ヶ月が過ぎた頃
また入居者募集が始まったのです。
事情を聴くと
仮契約した会社が本契約の前に
断ってきたとのことでした。
一度はあきらめたけど
また巡ってきたチャンス。
これは何か意味があるかも？
ここで根本的に発想を変えて
ダメ元で可能性に賭けたのです。
家主さんにお願いしてみました。
「退居する時に原状復帰しますから
改装の許可をいただけませんか？」
今までの経験上、
どうせダメだろう…と思ってました。
が、、、快い回答が返ってきたのです。
よっしゃ！
これで５部屋(定員５名)の
グループホームが運営できるかも？
結果として改装することで
（４帖の部屋を６帖に広げて）
居室５部屋が確保できたのです。
③利用者さんの家賃はいくらか？
賃貸物件でGHを運営する場合
居室の家賃はどう設定するのか？
と言いますと、それは
家賃を居室数で割った金額です。
今回は２階部分の５LDKを
家賃１８万円で借りたので
１８万÷５＝３６,０００円
一居室あたり
家賃３６,０００円となります。
これが高いのか？安いのか？
それは運営者の判断ですが、
わたし達の方針は
生活保護を受けている障がい者の方でも
生計が成り立って安心して暮らせるGHを！
なのです。
障がい者の方は
障害年金をもらっていますが
就労できない方は生活保護も
受給していることが多いです。
その両方を合わせた収入合計は
１ヶ月あたり１０万円ぐらいのはずです。
したがって、そこから逆算して
家賃は３万円台の前半までに
留めておきたいと思うのです。
（市から１万円の家賃補助があるので
実質２万円台の前半になります）
そこで私たちは家主さんに相談して
家賃請求の内訳をこのように
変更してもらいました。
＜変更前＞
・家賃 180,000円
＜変更後＞
・家賃 165,000円
・共益費 15,000円
別途共益費という名目に振り分けて
家賃の額面を下げてもらったのです。
これによって
一居室あたりの家賃は
165,000÷5＝33,000円となり
３万円台の前半に設定できました。
15,000円は当団体が自腹を切る
ということになりますが
これを損失と捉えるのではなく
長きに渡って存続させていくための
GH運営の必要経費と見なしました。
こうして私たちは
生活保護の障がい者の方でも
衣食住に困ることなく安心できて
小遣いも３万円ぐらいは捻出できる！
そんな快適な生活が送れる
グループホームを提供していきます。
余談ですが、、、
ちなみに
１階３LDKと２階５LDKを合わせた
２フロア８LDK２で運営するとしたら？
（１階３LDKの１部屋は３帖なので
居室として２部屋しか使えない）
一居室あたりの家賃は
３０万円÷７部屋 ≒ ４３,０００円
となってしまいます。
これでは利用者さんの負担大ですし
職員も各フロアに１名ずつ配置となり
人件費も余計に掛かってしまいます。
結果としてこの物件は
2階部分だけを借りて正解だった
…と思っています。
最後までお読みいただきまして
ありがとうございました。
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