収支シミュレーション

ビジネス 石垣島 移住

民宿の収支シミュレーションは、こう出せ!

投稿日:

前回のブログについて
質問がありましたので
それについてお答えします。

↑ 前回のブログ ↑

質問の内容はコレ
  ↓

5つの民宿物件の契約を
断念した…とありますが
実際の収支は
どういう風に考えたんですか?


この答えを書き残しておけば
自分の備忘録にもなるし、
これから民宿やりたい人にとっても
参考になるかもしれないし…

…ってことで、行きます!
これから先は私なりの分析結果です。

これは
前回のブログに登場した2番目の物件
「高台の一戸建て4LDK 家賃25万円」

という物件で民宿を開業しようとした時の
シミュレーションです。

1棟貸し貸別荘

今、思い起こしてみても
一番ステキな物件だった。


広いベランダから海の向こうに
竹富島を見下ろす絶好のロケーション!

ベランダからの竹富島


内装・外壁とも、とってもキレイだった。

ゲストハウス内装


…とは言え、、、
ビジネス物件としては難しい
…と思ったんです。
その理由を順を追って書きますね。

まずは、、、
「宿」としてどういう業態で行くか!?

間取りはこんな感じ

間取り
  • 1階には、2部屋とリビングルーム
  • 2階には、2部屋

最大収容人数 15名で行けそう。

そこで、
「宿」の業態は次の3通りで考えた。

① ゲストハウス(貸別荘)として
  1棟貸し

② シェアハウス(月家賃)として
  4部屋を4名に貸す
  (居間・風呂・トイレは共用)

③ 1階に自分たち夫婦が住んで
  2階の2部屋を民泊として貸す
  (居間・風呂・トイレは共用)


業態を検討した結果、
わたしが出した答は次の通り

③は、収益性を考えると
 まったく面白くないのでNG!

②は、家賃25万円をPayするには
 1部屋あたり賃料7万以上となる。

 敷金・礼金を無料にしたとしても
 7万じゃ高過ぎる。
 もし借り手がいたとしても
 絶えず満室にできなければ
 損失が出る。よってNG!

※ つまり、残るのは①のみとなる。

では、、、
ゲストハウスの1棟貸しとして
シミュレーションしていこう。

まずは、1泊の料金設定だ。
はたしていくら取れるだろう?


近隣の同レベルの物件をリサーチした。
するとこのような料金が妥当とわかった。

宿泊料金表

4名までは一律料金とし
以降1名増えるごと 2,000円アップ。

シーズンによっても3ランクに分ける。

Aランク 8月 1泊 40,000
Bランク 3月と7月 1泊 30,000
Cランク それ以外 1泊 20,000


さらに週末(金・土)は
次の通り20%アップとする。

宿泊料金表


次に考えるべきは稼働率だ。

最高の夢を見ながら
最悪の事態をも想定しつつ
現実的なシナリオを描く!

客室稼働率


私は年間稼働率を「50%」と見込んだ。
沖縄県の公式サイトで発表している
ホテル業界のデータも参考にした。

8月の稼働率「85%」を筆頭に
オフシーズンを「35%」と設定して
収支をシミュレーションしてみた。
それがこの表だ。

収支シミュレーション


稼働率「50%」の場合の収支は
この表のとおり。
なんと、年間9か月は赤字、
黒字経営の月は 3か月しかない。

年間総売上 528万円
年間総支出 466万円
年間総利益 62万円  となる。

ただし、この表の支出には
自分の給料を計上していない。

つまり、「年間総利益」が
「自分の給料」ということになる。

年収 62万円、月収わずか 5万円だ!

毎日、部屋を掃除して
リネン類を洗濯、アイロンして
家電や家具をメンテナンスして


庭の草刈りやら植栽やらして
Web予約管理して、、、


それで年収 62万円!
やっとれんわ!!!(笑)


だったら、どうしたらやれる?

「売上」を上げて、「支出」を減らす。
それ以外に手立ては無い。

「支出」は最低限でシミュレーションした。
…ってことは「売上」を上げるしかない!

売上 = 客単価 × 客数

つまり、施策は次の2つしかない!

① 料金を上げる。
② 稼働率を上げる。


これらを叶えるには
他社物件との「差別化」が必要。
「圧倒する魅力」が必要となる。

  • 清潔でキレイ!
  • 景観がいい!
  • 接客が心地いい!

そんな事は当たり前。
その他に何ができる?

家電や家具を「高級品」にするとか?
付帯設備(プール等)を充実させるとか?

いや、そんな事じゃない。

はたしてお金を掛けずに
アイディアだけで差別化が
果たせるものなのか?

いやいや、、
そもそも家賃 25万円の物件で
民宿やろうとする事に

ムリがある気がする。


もし家賃が 15万円だったとしたら
先程の年収 62万円は 182万円に増えるのだ。
(これでもまだ収入は足りない)

そんな物件を
2棟 運営すれば年収 360万円。
3棟 運営すれば年収 540万円。
あくまでもシミュレーションではあるが
そんな考えも間違いじゃないかも?

物件探し…というのは
じっくりと月日を掛けてでも
リーズナブルなものを探す。
きっとそれが得策なんだろう。

あなたの意見も聞いてみたいです。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

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