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グループホーム物件【可能か否か?】見極めポイント!

投稿日:2021年3月7日 更新日:

どんな住宅ならGHが運営できるのか?

…との質問を頂いたので
わたしの経験から感じたことを記します。


障がい者グループホームについて
多くの方に知ってもらうことで
日本のどこかで新規参入する法人が現れて
福祉が充実していくことを願いつつ…

 




今回、女子寮として契約した住居は
アパマンさんが管理している物件で
わたしが半年前に見つけたものです。


募集広告は「賃貸」と「売買」
その両方で出ていました。


まだ築3年のキレイな2階建で
1階が3LDK、2階が5LDK、
社員寮の仕様に設計されています。


1階と2階は内部で繋がっていなく
全くの別世帯を対象とした造りですが
たまたま1階も2階も住人が同時期に
退居するタイミングでした。


「賃貸」の場合、家賃は
1階が12万円、2階が18万円
2フロア借りると
8LDK2 (2乗?)で30万円


「売買」の場合は
ナント! 6,000万円!(◎_◎;)


離島は、建築資材がめっちゃ高い!
とは聞くけど あんまりじゃないですか?

 

女子寮の外観

  

「利回り6%ですよ~!
 不動産投資いかがですかぁ~?」
そんな
セールスポイントなのでしょう。
(30万×12ヶ月÷6000万=6%です)


さて、
当団体として購入は想定外の話でして…


賃貸なら運営できるかも?…と思って
アパマンさんに資料をもらいに行きました。


そして、わたし達が運営することが
【可能な物件か否か?】見極めていきました。


大まかな判断ポイントは次の通りです。

①福祉施設として使わせてもらえるか?


家主さんの中には
「障がい者が暮らす…」というだけで
不安を抱く方もいます(過去いました)

  1. 汚さず壊さず大切に暮らすだろうか?
  2. 大声で騒ぐなど近隣に迷惑かけないか?
  3. 噂で評判が悪くならないだろうか?
  4. 火災や事件など起きないだろうか?
  5. (いわゆる…事故物件にならないか?)


おおよそ、そんな感じかと、、、


不安を抱くのも分からなくもないですが
「単なる認識不足から来る恐れですよ」
と言いたいところです。


知らないことを恐れるのは
危険から身を守るための本能なので
仕方のないことです。
(本能を超越した領域が
 面白かったりするのに…)


わたしは学校の授業で(高校中退です)
障がいについて学んだ記憶はないです。
(現在はそんな科目もあるのでしょうか?)


家族や身近に障がい者がいたり
専門学校などに通学したり
本を読んだりしない限り
障がいって何?どう対応したらいい?
そんな感じだと思うんですよね。


これまで私たちの国は
福祉に思慮深い次世代の大人を
育てて来なかった?
ということなのかもしれません。


だから私たちは訴えます。


私たちのグループホームでは
職員が24時間共に生活しながら

利用者さんを見守ります。
ですから安心してお貸しください。
地域の福祉のために、ぜひ

ひと肌 脱いでください!!

②都道府県の認可が取れる物件か?


GHとして認められるためには
さまざまな条件があります。
建築基準法、耐震性能、居室面積、
居室の採光、自動火災報知機設置などです。


今回の物件を借りるにあたっては
「居室面積」の部分でとても迷いました。


なぜなら規定では


居室には収納設備を確保して、
それを除いた面積が 7.43㎡(4.5帖)
以上でなければならない…


それ以下の狭い部屋はNGなんです。


ちなみに、私たちが理想とする
利用者さんの定員は6名です。


その理由は、
職員ひとりシフトで対応できる人数を
6名までと判断しているからです。
(障がいの程度にもよりますが…)


もし職員2人シフトを組むのであれば
10~12名の定員規模にしなければ
採算性は厳しくなります。

さて、今回の物件では
2階部分(5LDK)だけを借りて
運営するのが最適と考えていました。
(1階3LDKの12万円は高過ぎます)


ただ問題は
間取り5部屋のうちの1部屋が
4帖しかなかったのです。


…ってことは
居室として使用できるのは
他の4部屋だけとなりますが、
4部屋(定員4名)のGH運営を
黒字化するのは大変厳しいです。

間取り


いくら営利目的でないとはいえ
存続が危ぶまれるような運営は
すべきでない。
言うまでもなく本末転倒です。


福祉施設を始めるからには
利用者さんのために潰す訳には…。


そんなこんなで悩んでいるうちに
この物件はどこかの誰かさんに
あっさり借りられてしまいました。
(石垣島は不動産の動き早過ぎです)


なのですが、、、
3~4ヶ月が過ぎた頃
また入居者募集が始まったのです。


事情を聴くと
仮契約した会社が本契約の前に
断ってきたとのことでした。


一度はあきらめたけど
また巡ってきたチャンス。
これは何か意味があるかも?


ここで根本的に発想を変えて
ダメ元で可能性に賭けたのです。
家主さんにお願いしてみました。


「退居する時に原状復帰しますから
 改装の許可をいただけませんか?」


今までの経験上、
どうせダメだろう…と思ってました。
が、、、快い回答が返ってきたのです。


よっしゃ!
これで5部屋(定員5名)の
グループホームが運営できるかも?


結果として改装することで
(4帖の部屋を6帖に広げて)
居室5部屋が確保できたのです。

改装①
改装②
改装③

③利用者さんの家賃はいくらか?


賃貸物件でGHを運営する場合
居室の家賃はどう設定するのか?


と言いますと、それは
家賃を居室数で割った金額です。


今回は2階部分の5LDKを
家賃18万円で借りたので
18万÷5=36,000円


一居室あたり
家賃36,000円となります。


これが高いのか?安いのか?
それは運営者の判断ですが、


わたし達の方針は


生活保護を受けている障がい者の方でも
生計が成り立って安心して暮らせるGHを!


なのです。


障がい者の方は
障害年金をもらっていますが
就労できない方は生活保護も
受給していることが多いです。


その両方を合わせた収入合計は
1ヶ月あたり10万円ぐらいのはずです。


したがって、そこから逆算して
家賃は3万円台の前半までに
留めておきたいと思うのです。
(市から1万円の家賃補助があるので
 実質2万円台の前半になります)


そこで私たちは家主さんに相談して
家賃請求の内訳をこのように
変更してもらいました。


<変更前>
・家賃  180,000円

<変更後>
・家賃  165,000円
・共益費 15,000円


別途共益費という名目に振り分けて
家賃の額面を下げてもらったのです。


これによって
一居室あたりの家賃は
165,000÷5=33,000円となり
3万円台の前半に設定できました。


15,000円は当団体が自腹を切る
ということになりますが
これを損失と捉えるのではなく
長きに渡って存続させていくための
GH運営の必要経費と見なしました。


こうして私たちは


生活保護の障がい者の方でも
衣食住に困ることなく安心できて
小遣いも3万円ぐらいは捻出できる!


そんな快適な生活が送れる
グループホームを提供していきます。

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余談ですが、、、


ちなみに
1階3LDKと2階5LDKを合わせた
2フロア8LDKで運営するとしたら?
(1階3LDKの1部屋は3帖なので
 居室として2部屋しか使えない)


一居室あたりの家賃は
30万円÷7部屋 ≒ 43,000円
となってしまいます。


これでは利用者さんの負担大ですし
職員も各フロアに1名ずつ配置となり
人件費も余計に掛かってしまいます。


結果としてこの物件は
2階部分だけを借りて正解だった
…と思っています。


最後までお読みいただきまして
ありがとうございました。

 
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